주택임대차보호법 우선변제권 대항력

전세사기가 기승입니다. 법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않는다는 말이 있죠?
전세 관련 사기 방지를 위해 임대차 관련 법에 대해서도 많이 공부를 해야겠다는 생각이 들더라고요. 

최근에 충주시 홍보맨과 변호사분께서 청년 세입자들을 위해서 <주택임대차보호법>에 대해 유튜브를 업로드 해둔 것을 보았는데 최우선변제권, 대항력, 우선변제권 등의 어려운 법 용어를 알기 쉽게 설명해주어서 저도 보면서 많은 공부를 할 수 있었습니다. 여러분도 함께 공부하시면 좋을 것 같습니다. 

 

주택임대차보호법이란?

주택임대차보호법은 국민의 안정적인 주거 생활을 보장하기 위해 제정된 법률입니다. 이 법은 주택의 일부나 또는 정부에 대하여 임차하는 경우에 적용됩니다.

주택임대차보호법상 우선변제권

우선변제권은 임차인이 임대차 계약에 따라 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 

우선변제권이 발생하면 임차인은 경매나 공매에서 발생한 낙찰대금에서 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다.

우선변제권 발생 요건

우선변제권은 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다. 
✔임차인이 대항력을 갖추어야 합니다.
✔임차인이 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

 

그렇다면 대항력은 무엇일까요?

대항력은 임차인이 임대차 계약에 따라 보증금을 반환받을 수 있는 권리를 말합니다. 

대항력이 발생하면 임차인은 새로운 임대인이나 경매 낙찰자 등 제3자에게도 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

 

대항력 발생 요건

대항력은 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다. 
✔ 임차인이 주택을 점유하고 있어야 합니다.
✔ 임차인이 주민등록을 주택에 등재해야 합니다.
✔ 임차인이 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

최우선변제권

최우선변제권은 소액임차인이 임대차 계약에 따라 보증금을 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 

최우선변제권이 발생하면 임차인은 경매나 공매에서 발생한 낙찰대금에서 다른 채권자들보다도 먼저 일정 금액의 보증금을 변제받을 수 있습니다.

최우선변제권 발생 요건

최우선변제권은 다음과 같은 요건을 갖추어야 발생합니다.
✔  임차인이 대항력을 갖추어야 합니다.
✔  임대차 보증금이 2억 원 이하이어야 합니다.

대항력과 우선변제권의 차이점

대항력과 우선변제권은 모두 임차인이 보증금을 보호받기 위한 제도이지만, 그 의미와 효력에 차이가 있습니다.

👉🏼대항력은 임차인이 새로운 임대인이나 경매 낙찰자 등 제3자에게도 보증금 반환을 요구할 수 있는 권리입니다. 

반면, 우선변제권은 임차인이 경매나 공매에서 발생한 낙찰대금에서 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.

 

전세사기 예방을 위한 계약 방법은? 📝

전세 사기를 예방하기 위해서는 다음과 같은 사항에 유의해야 합니다.

- 임대인의 신원을 확인하고, 임대차 계약을 서면으로 작성합니다.
- 임대차 계약서에 확정일자를 받아둡니다.
- 임대차 계약서에 임대인의 연락처를 기재합니다.
- 임대차 계약서에 임대인이 보증금을 돌려줄 날짜를 기재합니다.
- 임대차 계약서에 임대인의 명의로 된 등기부등본을 첨부합니다.

 

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